Expert immobilier à Versailles depuis 2012
Une valeur que l'on peut défendre.
Succession, divorce, donation, sortie d'indivision : quand le prix d'une maison doit convaincre un cohéritier, l'administration fiscale ou un juge, une estimation d'agence ne suffit plus. Je rédige un rapport motivé, méthodes et références à l'appui.
- Rapport sous 3 à 4 semaines
- Honoraires fixés avant la visite
- Tout le département des Yvelines
Estimation ou expertise ?
Deux documents, deux usages.
La confusion est fréquente. Elle coûte cher quand on la découvre chez le notaire.
| Prestation | Avis de valeur d'une agence | Rapport d'expertise |
|---|---|---|
| Objectif | Préparer une mise en vente | Fixer une valeur à une date donnée, pour un usage précis |
| Rédacteur | Un négociateur, souvent en vue d'un mandat | Un expert indépendant de toute transaction |
| Contenu | Une fourchette de prix, quelques références | Description, urbanisme, marché, méthodes, calculs, conclusion motivée |
| Longueur | 2 à 5 pages | 20 à 40 pages, annexes comprises |
| Coût | Gratuit | Honoraires forfaitaires, annoncés avant la visite |
| Usage | Mettre en vente | Succession, partage, donation, déclaration fiscale, procédure |
L'avis de valeur d'une agence a toute sa place pour vendre. Il n'a pas été conçu pour être discuté par un cohéritier ou par un contrôleur des impôts.
Par situation
Les situations que je traite le plus souvent.
- 01Date de valeur : jour du décès
Succession
Valeur vénale pour la déclaration de succession, ou à la date du partage. Le rapport aide les héritiers à s'accorder et le notaire à établir l'acte.
- 02Mission conjointe possible
Divorce et liquidation du régime matrimonial
Évaluation du logement familial pour la convention ou la liquidation. Mandatée par les deux époux, je remets le même rapport à chacun.
- 03Rapport à conserver avec l'acte
Donation et donation-partage
Une valeur argumentée pour l'acte, que l'administration pourra examiner des années plus tard.
- 04Réunion de restitution proposée
Sortie d'indivision
Quand un indivisaire rachète la part des autres, la valeur retenue doit être comprise et acceptée par chacun.
- 05Date de valeur : 1er janvier
Impôt sur la fortune immobilière
Évaluation des biens détenus au 1er janvier, avec une méthode exposée pas à pas, utile en cas de contrôle.
- 06À la demande d'un avocat
Litige et expertise amiable
Vice caché, préjudice, trouble de voisinage : une valeur ou une moins-value chiffrée, que l'avocat peut produire dans la procédure.
« Un chiffre sans raisonnement ne protège personne. Dans une succession, c'est souvent lui qui finit par diviser une famille. »
Méthode
Du premier appel au rapport commenté.
- 0115 minutes au téléphone
Premier échange
L'objet de l'expertise, la date de valeur, l'échéance. Je vous dis tout de suite s'il faut un rapport complet ou si un avis plus léger suffit.
- 02Sous 48 h
Lettre de mission
Le périmètre, le délai et les honoraires sont écrits avant tout déplacement. Rien ne commence sans votre accord signé.
- 031 h 30 à 3 h
Visite du bien
Mesures, photos, état technique, lecture des documents : titre de propriété, diagnostics, plans, taxe foncière.
- 042 à 3 semaines
Analyse
Urbanisme, servitudes, ventes comparables, choix et croisement des méthodes d'évaluation.
- 05Au cabinet ou en visio
Remise du rapport
Je vous remets le rapport et je le commente. Vous pouvez ensuite le transmettre à votre notaire ou à votre avocat.
Biens atypiques
Un moulin, une maison de maître, une ferme et ses granges.
Certains biens ne ressemblent à rien de ce qui s'est vendu dans la commune. Un moulin sur la Mauldre, une maison de maître de la vallée de Chevreuse, une ferme du Mantois à reconvertir : c'est là qu'une méthode se voit le mieux.
Je croise alors plusieurs approches (comparaison élargie, coût de reconstruction, revenu que le bien peut produire) et j'explique pourquoi l'une pèse plus que l'autre dans la conclusion.
- Maisons de caractère et demeures anciennes
- Locaux commerciaux et murs de boutique
- Terrains à bâtir et divisions
- Immeubles de rapport
Documents
Voir le travail avant de le commander.
Un rapport d'expertise est un document qu'on voit rarement avant de l'avoir payé. En voici un extrait, anonymisé avec soin.
- Extrait de rapport : maison de 1930 à Versailles, successionPDF, 8 pages, adresse, noms et références cadastrales retirés
- Lettre de mission typePDF, 2 pages
- Documents à réunir avant la visitePDF, 1 page
Qui rédige votre rapport
Quinze ans chez le notaire, puis l'expertise.
J'ai passé quinze ans en étude notariale à Versailles, à préparer des successions et des partages. J'y ai vu trop de familles se déchirer sur une valeur que personne ne savait justifier.
Depuis 2012, je réalise des expertises amiables en toute indépendance : je ne vends aucun bien, je ne perçois aucune commission. Chaque rapport est signé de ma main et couvert par mon assurance de responsabilité civile professionnelle.
Hélène Marchais
Questions fréquentes
Ce qu'on me demande au premier appel.
Quelle différence entre votre expertise et l'estimation gratuite d'une agence ?
L'estimation d'une agence prépare une vente. Mon rapport fixe une valeur à une date précise, pour un usage précis, et montre comment j'y arrive : références, méthodes, calculs. C'est ce raisonnement que l'on peut présenter à un cohéritier, au notaire, à l'administration ou au juge.
Êtes-vous expert près la cour d'appel ?
Non. Les experts judiciaires sont inscrits sur une liste et désignés par le juge. Je réalise des expertises amiables, à la demande d'un particulier, d'un notaire ou d'un avocat. Ces rapports peuvent être produits dans une procédure, où ils sont discutés comme toute pièce du dossier.
Combien coûte une expertise ?
Mes honoraires sont forfaitaires et fixés dans la lettre de mission, avant la visite. Ils dépendent du type de bien, de l'objet de la mission, de sa complexité et du délai demandé. Un appartement pour une déclaration de succession ne demande pas le même travail qu'un manoir en indivision entre cinq héritiers.
En combien de temps recevrai-je le rapport ?
Trois à quatre semaines après la visite, en général. Si une échéance approche, une signature chez le notaire ou une audience, dites-le dès le premier appel : je vous dirai honnêtement si je peux la tenir.
Pouvez-vous intervenir pour les deux époux ?
Oui, s'ils le souhaitent tous les deux et signent ensemble la lettre de mission. Je reste indépendante de l'un comme de l'autre, et chacun reçoit le même rapport.
Une échéance, une question ?
Un premier échange d'un quart d'heure suffit souvent pour savoir s'il vous faut un rapport complet.
Transmettre un dossier.
Les pièces se joignent ensuite par courriel. Je vous réponds sous 48 heures ouvrées.
- AdresseQuartier Notre-Dame, 78000 Versailles
- HorairesLun–ven 9 h–12 h 30, 14 h–18 h, sur rendez-vous
- Téléphone01 99 00 30 52
- E-mail[email protected]